自二季度以来,房地产市场明显降温,购房者置业情绪偏弱。步入6月,市场活跃度延续回落态势,根据中指数据,6月前三周(5月29日-6月18日)重点50城商品住宅周均成交面积略低于5月周均水平,较去年同期(5月30日-6月19日)下降20%左右。
6月16日,国常会明确研究推动经济持续回升向好一批政策,6月20日,5年期以上LPR下调10个基点,释放积极信号,但对楼市短期成交带动作用有限。
端午假期期间,除个别城市外,各地推盘力度不足,多地以顺销为主,虽售楼处不断推出优惠活动,但在市场情绪偏低及高温天气影响下,项目到访量一般,销售表现平淡。从销售数据来看,由于去年端午假期在6月初,而今年端午假期已进入6月下旬,因此尽管销售相比去年端午假期有增长,但与去年同期相比降幅较大(2022年6月第3-4周销售冲高明显),根据中指数据,2023年端午假期期间(6月22日-6月24日),代表城市成交面积较去年端午假期(6月3日-5日)增长近两成,较2019年端午假期下降一成,但与去年同期相比,代表城市日均成交面积同比下降约七成。
(资料图片)
表:2023年端午假期(6.22-6.24)代表城市新建商品住宅成交情况
注:广州、合肥、佛山、菏泽2023年6月24日商品住宅暂无成交数据;个别城市集中网签备案导致数据变化波动较大。
▌典型城市
北京
新房方面,端午假期(6月22日-24日),北京商品住宅成交200套,成交面积为2.42万平方米,较去年端午同期下降20.2%;认购套数356套,认购面积4.30万平方米,端午期间北京天气持续高温,看房人数减少。受房地产市场下行影响,4月份以来北京新房取证速度维持较低水平,周度推盘规模保持低位。端午假期,中交观岚雅苑、京投北熙区、金融街武夷·融御、中信国安府、北京城建·国誉朝华、万科弗农小镇共六个项目获批入市,合计推出房源2990套/38.25万平方米。项目营销方面,在售项目依然延续前期优惠策略,部分项目在端午假期推出特惠房源、折扣房源和端午献礼现场活动,一些大户型别墅项目优惠力度相对较高。
整体来看,受房地产市场下行、预期不明朗、前期推盘力度不足和假期高温天气等因素影响,端午假期北京楼市整体表现平淡。
上海
今年端午期间,上海新房市场较为冷淡,客户到访量及认购量有所下滑。假期共8个开盘项目,其中仅越秀保利嘉悦云上开盘即罄,奉发云境及颛桥紫薇花园去化八成左右,江南里项目去化5成以上,但其他多项目去化不足20%。
广州
端午假期,广州楼市整体氛围较为平淡,除个别项目去化较好以外,多数楼盘销售去化一般。端午期间多个楼盘利用“端午节日”举办暖场活动吸引人气,但从现场人气来看,假期楼市情绪较低,相较去年端午无论是开发商推货力度、还是营销活动均有所下降。整体而言,当前广州市场购房者观望情绪较为浓厚,市场调整压力加大,后续仍需较大力度的政策利好带动市场成交回升。
深圳
端午假期,多个新项目加大促销力度,但客户到访量一般,市场购房情绪并未有所改善。市场整体仍处于调整过程中,购房者普遍保持谨慎观望态度。
杭州
端午期间,杭州楼市供应活跃度高,假期叠加半年度业绩冲刺关键时期,房企推盘热情高涨,超2500余套房源入市,同时多楼盘推出暖场和促销活动。但从开盘情况来看,整体表现不佳,开盘的12个项目摇号平均中签率高达100%,有7个项目流摇;另有4个待选房的红盘中签率也存在走高现象。当前杭州楼市热度持续走低,购房需求逐渐减少。
苏州
今年以来,苏州已经从多个方面出台政策降低购房门槛,如契税补贴、放松限购、提高公积金贷款额度、商转公等,政策环境相对宽松,但居民购房悲观情绪蔓延下,政策带动持续性不足,当前苏州楼市分化明显,假期期间除个别核心板块的标杆楼盘热销外,新房成交整体表现较为平淡,市场放量空间有限。
南京
节前,南京三个热门摇号项目开盘,表现尚可。假期多盘推出端午优惠活动,如特价房、赠送物业费、装修礼金、抽奖双人国外游、送车位券等等。但当前南京市场除核心高端项目活跃度较高外,大多数远郊项目去化困难。刚改、首改的购房者态度仍趋谨慎。
武汉
6月22-6月24日,武汉市商品住宅成交229套,成交面积2.96万㎡,同比减少57%。武汉5月举办第40届房交会延期至6月15日,因本次房交会优惠力度小,叠加前期积压需求基本释放完毕,进入6月后,武汉楼市活跃度进一步下降,整体成交低迷。
青岛
从“618”到端午节,各楼盘活动与优惠好礼等活动持续进行,端午期间各楼盘趁势举行例如包粽子、扎龙舟、手作、露营烧烤等趣味活动,同时也释放一些优惠好礼活动,比如特价房、成交送家电、车位券、限时特惠等,吸引购房者到访。各项目为冲刺年中业绩推盘积极性提升,叠加利率下降利好,端午期间成交量较6月前期的周末略有增加,整体楼市氛围表现冷静。
成都
假期楼市相对较冷,市场认购情况低于去年端午假期。无新增预售,多数楼盘提供不高于9%的折扣。整体来看市场延续5月中旬开始的降温节奏,端节期间除网红盘外,其余案场到访量一般,客户观望情绪加重。
西安
受假期出行影响,西安楼盘主要在端午假期前集中获证登记,而端午假期期间登记楼盘仅有华润的港悦城和润玺臺、中铁建西派逸园三个项目,假期期间仅保利天汇、中铁建西派樘樾、大明宫金茂府三盘开盘,项目去化情况一般。半年度业绩压力之下,房企推盘力度价大,营销活动增多,如推出到访礼、暖场活动、特价房、车位优惠券等活动,但客户观望情绪平淡。
天津
端午期间,天津新房市场表现平淡,多数项目在售房源以“618”加推房源为主,优惠促销力度一般,促销手段以特惠房、送家电、送装修、送车位等为主。6月下旬,天津拟提高公积金贷款额度(首套由80万提高至100万,二套由40万提高至50万),目前为征求意见阶段,部分购房者或在等此政策执行,推后了购房时间。此外,端午假期天气持续高温,消减了居民外出意愿,对项目销售产生了一定影响。
郑州
端午假期叠加房企年中冲刺,房企送车位、送精装、送月供、低首付等促销政策进一步加大力度。项目以平销为主,仅少量项目加推新房源,不少项目推出端午节特价房源。伴随5年期以上LPR下调,郑州首套房贷利率在节前已降至3.7%。由于市场信心仍然不足,购房者观望情绪较浓,加之假期多日高温天气影响,项目到访成交有限。总体来看,降息利好和假期促销没有起到有效刺激作用,郑州房地产市场延续较为低迷的表现。
短期市场预判
5月,我国宏观经济各指标均有转弱,经济下行压力较大,6月16日,国常会围绕加大宏观政策调控力度、着力扩大有效需求、做强做优实体经济、防范化解重点领域风险等四个方面,研究提出了一批政策措施。短期来看,稳经济一批政策有望逐渐落地,房地产调控政策优化预期也不断增强。
当前降息对市场预期的修复产生了一定积极效果,但对市场销售端的实质性带动有限,购房者入市节奏并未好转,房地产市场表现依然较为平淡。短期若有更多、更大力度的政策出台,市场预期或进一步好转和修复,多个政策叠加有望带动房地产市场逐渐企稳,下半年市场或温和修复。若政策出台较慢或政策力度较小,购房者置业信心或难有改善,房地产市场调整态势预计仍将延续一段时间。
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